פסק-דין בתיק ת"א 9863-09

1.      כללי

         תביעה לסילוק ידו של הנתבע, בעל זכויות בחלקה הסמוכה לזו שהזכויות בה בידי התובעים.  המקרקעין - מוסדרים; ולצורך תביעה זאת אין משמעות לשאלת טיב זכויות החכירה של הצדדים בחלקות הסמוכות, המצויות בשכונת קרית יובל בירושלים. לצד התביעה לסילוק יד נקטו התובעים גם בעילה כספית ואולם, זו, אינה אלא שולי שוליה של עילת התביעה.

2.      מסגרת הדיון

         חלק ניכר מהעובדות הצריכות להליך זה אינן במחלוקת של ממש.

א.            התובעים הם בעלי זכות החכירה בחלקה *** בגוש ******, וזאת לאחר שרכשו אותה בשנת 1995. [באשר רק התובעת 2 התייצבה בבית המשפט, מטעמי נוחות, בפרט ביחס לעדותה וחקירתה, מכאן  ולהלן - "התובעת"]

ב.             הנתבע - בעל זכות החכירה בחלקה *** בגוש ******, הסמוכה לחלקה של התובעים. זאת, עוד משנת 2007.

ג.             בין החלקות מצוי שטח ארוך וצר, ברוחב של כעין שביל, שהזכויות בו אינן שייכות למי מבין הצדדים, אלא רשומות על שם עיריית ירושלים, שאינה כלל צד להליך זה.

ד.             בפני בית המשפט חוות דעתו של המודד המוסמך ראובן אלסטר. המדובר, למעשה, לחשובה שבעדויות שבמרכז תיק זה. בתמצית הדברים קובע המודד אלסטר שבנקודות שונות חרגו שני הצדדים מתחומי החלקות על פי מרשם המקרקעין. אך מעבר לכך, יש בעמדתו כדי לזרות אור על הבעייתיות היתירה הנוגעת לחלקות הרלוונטיות מבחינות שונות. עיקר מסקנתו היא, שמצב הדברים "בשטח", אינו עולה בקנה אחד - לא עם המרשם, ולא עם התשריטים שלפיהם הוחכרו החלקות בתקופות השונות לבעלי הדין. יוטעם, שחוות דעת אלסטר אינה במחלוקת של ממש.

ה.            במאמר מוסגר יצוין עוד, כי בנסיבות העניין מצא בית המשפט לצאת לשטח ומאז ועד למועד הסיכומים נערכו אגב מעורבות בית המשפט, מאמצים ניכרים ליישוב ההדורים ולהשכנת שלום בין השכנים הניצים. למיטב הידיעה היו הצדדים קרובים להסכמות, ואולם, למרבה הצער, לסופו של יום, עלו מאמצים אלה על שרטון. בעקבות זאת הורה בית המשפט על גמר סיכומים, וניתן בזה פסק דין זה.

3.      גדר המחלוקת (תרתי משמע)

סלע המחלוקת, ברצון התובעים להתאים את מצב ההחזקה בשטח לזכויות כפי שעולה מתשריטי המינהל שצורפו להסכמי החכירה, ומנגד - במורכבות הרבה בה נוכח בית המשפט במהלך הדיון הראייתי הכולל, ובטענה שעיקר ביטויה בסעיף 6 של כתב ההגנה, שעל הפרק תמונת מצב שקיימת מזה שנים רבות, על כל המשתמע מכך.

4.      שיהוי קיצוני

         בחלוף כ- 18 שנה מאז רכשו התובעים את ביתם (ולפחות 14 שנה קודם המועד הקובע בהליך האזרחי, מועד הגשת כתב התביעה), לא יהא נכון לקבל את התביעה. ביטוי חד לכך שעל הפרק מצב שנמשך עשרות שנים, מצוין אף בסעיף 6 של כתב ההגנה. על הפרק שיהוי קיצוני, שיש בו כדי לשמוט את הקרקע מתחת לרגלי התובעים. כל זאת, בשים לב לאמור ועל יסוד משקלו המצטבר של כל האמור להלן.

א.            כפתיח לדיון יצוין, שמחויב בית המשפט להבחנה עניינית בין תביעות לסילוק יד, המופנות כלפי בעל דין שהחזקתו במקרקעין נשוא המחלוקת נובעת מהתנהגות כוחנית כגון פלישה, אי נכונות לפנות קרקע לאחר שפקע או הופר הסכם, וכל כיוצא בזה, וזהו הסוג הנפוץ יותר, לבין נסיבות שהתהוו במהלך שנים רבות, בהן התנהלו הצדדים, הם או קודמיהם, בין במודע ובין שלא במודע, באופן שלימים נתברר, שקים חוסר מתאם בין הזכויות הרשומות לבין "המצב בשטח". פרשתנו נמנית עם הקבוצה השניה, ופשיטא, שמחויב בית המשפט לאמת מידה שונה לחלוטין בהתייחסו לתביעה לסילוק יד מסוג זה.

ב.             ייתכן, שלא הייתה מסקנת בית המשפט שונה, אם למשל, על הפרק היו בעלי דין שרכשו את זכויותיהם בערך באותה תקופה ואשר בחרו להגיש את תביעתם רק עתה. ואולם, קל וחומר, נדרש בית המשפט למסקנותיו, בשים לב למועדים בהם רכשו בעלי הדין את זכויותיהם. הנתבע רכש את זכויותיו בשנת 2007, תריסר שנים לאחר התובעים. לשון אחר: בהחלטתו לרכוש את זכויותיו, הסתמך הנתבע על המצג שנגזר ממצב הדברים שהיה בשטח, והסתמכות בתום לב על מצג קיים, מהווה, כידוע, את אחד מיסודותיה של דוקטרינת השיהוי:-

דיני השיהוי שמקורם בכללי היושר, מתקיימים לצד הוראות ההתיישנות הסטטוטוריות, כאשר ההתיישנות מהווה גבול עליון לחסימת זכות התביעה, בעוד שהשיהוי יכול שיחול בתוך תקופת ההתיישנות...השיהוי בהגשת תובענה נוצר מקום שנעשה שימוש לא נאות בזכות התביעה העומדת לתובע וארעה פגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע, עד כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי... קיים קשר גומלין בין השיהוי לבין תורת ההשתק מכוח מצג, המונע מאדם מלהתכחש למצג שהציג בפני אחר מקום שאותו אחר הסתמך עליו בתום לב ושינה את מצבו לרעה. וכך, אם נמנע תובע מלתבוע את זכויותיו במשך זמן ניכר בנסיבות בהן ניתן להבין שלא יעמוד עוד על זכויותיו, והנתבע הסתמך על כך ושינה את מצבו לרעה, עשויה לעמוד לנתבע טענת שיהוי. השימוש באמצעי השיהוי הינו מוצדק מקום שהדבר מתחייב מטעמים של צדק והגינות כלפי הנתבע, ומקדם שיקולים שבאינטרס הציבור, תוך דאגה לקיום הליך שיפוטי תקין". [רע"א 5793/05 אגודת בית הכנסת הגדול 'שונה הלכות' נ' עיריית נתניה, פורסם; וכן ראה סעיף 14 לפסק דינה של כבוד השופטת א. פרוקצ'יה בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים (פורסם)].

ג.             מעל לכל צורך ובהמשך לאמור, נמצא להביא את דברי התובעת בסעיף 11 לתצהירה, בו נכתב כהאי לישנא: "למותר לציין, כי מעולם לא הסכמנו לפלישה. בעל הזכויות שקדם לנתבע (בשם אברהם רפאלי) הודה בפני כי פלש לשטח החלקה והודיע כי ברגע שנתחיל לבנות, יסיר את הפלישה. והוסיף ואמר כי מתכוון למכור את ביתו ולהודיע לקונים שיש פלישה ויהיה עליהם להחזיר את השטח לנו...". יפה עשתה התובעת כשהצהירה שמצב הדברים היה ידוע לה עוד קודם. ועתה, טוב יעשה אם ישאל השואל, מדוע לא הוגשה תביעה דומה לזו עוד בימיו של אותו רפאלי. אף ברור שאילו כך נעשה הייתה התמונה מתבהרת עוד קודם שנכנס הנתבע דנן לתמונה, וקודם שהסתמך בתם לב על מה שראו עיניו. דברי התובעת עצמה כאמור, הינם בחינת הודאת בעל דין. ער אני לטענתה, שבמועד מסוים נקלעה לשיחה על כך עם הנתבע, יש להניח - לאחר שכבר רכש את זכויותיו, שהרי קודם לא הכירה אותו כלל - ואולם, נוכח האמור, לא יהא בכך עוד כדי לשנות.

ויותר מכך. ככל שמחריפים דברי התובעת אודות המצב הקשה אליו נקלעה, כך מתבקשת יותר השאלה מפני מה ישנה על זכויותיה שנים כה רבות. דוגמא מובהקת לכך מגולמת בסעיף 16 לתצהירה, בו מתארת היא את המצב הקשה של ביתה וכי, כלשונה: "החיים הפכו סיוט". ואם, אכן, הפכו חייה לסיוט, ישאל השואל, היכן הייתה עד ליום בו הגישה את תביעתה (ער אני לכך שבמשך מספר שנים, לדבריה, לא חיה היא בירושלים, ואולם אין חולקין שכבר היה זה ביתה, ומכל מקום, אין זה מעניינו של הנתבע, אם, אולי, חיה בעיר אחרת והשכירה את הבית). כללו של דיון - אם אכן היו חייה לסיוט, לא ניתן להבין את התנהגותה במשך שנים כה רבות; ואם היה המצב מתון יותר, מפני מה, כשניגשה לחתום על תצהירה, הקצינה את הדברים עד לתאור חייה כסיוט. יש, אפוא, מידה של בעייתיות בטיעונים בכיוונים אלה.

5.         תסבוכת זכויות שאינה מאפשרת פסיקה עניינית ואופרטיבית